Maan vuokraaminen aurinko- tai tuulivoiman tuotantoon vaatii hyvää harkintaa

Sopimukset ovat pitkiä. On varauduttava vähintään kahden sukupolven mittaiseen maan luovuttamiseen ulkopuoliselle ja siihen liittyviin riskeihin. Tässä artikkelissa puhutaan enimmäkseen aurinkovoimasta, mutta asiat ovat sovellettavissa myös tuulivoimaan.

Maankäytön kannalta aurinkovoimalla ja tuulivoimalla on eräs ratkaiseva ero. Tuulivoimapuiston alueella voi harjoittaa muutakin toimintaa, sillä vain myllyjen jalusta-alueet ja huoltotiet ovat rajoituksena, kunhan tiettyä lakikorkeutta ei ylitetä. Aurinkovoimakenttä sen sijaan on kokonaan varattu vain siihen tarkoitukseen. Paneelien välissä pystyy liikkumaan lähinnä vain ruohonleikkurilla. Lisäksi voimayhtiö yleensä aitaa alueen, joten maanomistajakaan ei pääse sinne edes kävelylle.

Aurinkovoimaa voidaan rakentaa myös aivan asutuksen viereen. Paneelien korkeus on yleensä noin neljä metriä, joten ne eivät muodosta kovin isoa näkemäestettä. Sen sijaan läheiset rakennukset tai metsä saattavat varjostaa paneeleita ja siten haitata sähköntuotantoa. Käytännössä etäisyyttä pitää olla joitakin kymmeniä metrejä ilmansuunnasta riippuen.

Tuulivoimarakentamista kunnat eivät yleensä salli paria kilometriä lähemmäs asutusta. Tuulivoimasta saatetaan kokea paitsi äänihaittaa, myös välkettä ja maiseman pilaantumista. Riittävä etäisyys varmistaa tuulivoiman paremman hyväksynnän kuntalaisten keskuudessa.

Sähköntuotannon kannalta tuulivoimalla ja aurinkovoimalla on eroja. Tuulivoimaa syntyy myös talvella ja yöaikaan, aina kun tuulee. Toisaalta aurinkosähkön tuotantohuippuina on usein vähätuulista ja tuulivoiman tuotanto siten vähäistä, joten aurinkovoiman tuotanto on silloin hyvinkin kannattavaa. Yhteiskunnan sähköntuotannon näkökulmasta tuulivoima ja aurinkovoima täydentävät toisiaan, mutta eivät yhdessäkään riitä, vaan tarvitsevat rinnalleen perusenergiantuotannon esimerkiksi ydinvoimalla. Myös tyynellä pakkasjaksolla vuoden pimeimpään aikaan on saatava sähköä – silloin kulutus on yleensä myös suurimmillaan.

Aurinkovoimayhtiöillä on nyt kiire

Maanomistajat ovat havahtuneet aurinkovoimayhtiöiden kovaan kiireeseen. Miksi niillä on niin kiire? Keskeisiä syitä ovat rakentamiseen pian tulevat rajoitukset ja hyvien rakentamispaikkojen vähyys.

Nykyään isonkin aurinkovoima-alueen voi rakentaa, jos rakentaja pääsee sopimukseen maanomistajien kanssa, ja jos kunta ottaa hankkeeseen myönteisen kannan. Suunnittelutarveratkaisu riittää. Sen sijaan tuulivoima on hyvinkin säänneltyä jo kaavoituksen näkökulmasta: käytännössä liikkeelle lähdetään maakuntakaavan tasolta.

Aurinkovoiman ”liian vapaan rakentamisen” on nähty tarvitsevan suurempaa yhteiskunnan ohjausta. Todennäköisesti jo parin vuoden sisällä näemme sääntelyn lisääntyvän merkittävästi ehkä juuri kaavoituksen ja ympäristöluvituksen osalta.

Tuulivoima voidaan teknis-taloudellisesti rakentaa melko etäällekin runkoverkosta, sillä tuotetut sähkötehot ja -määrät voimalayksikköä kohden ovat suuria. Sähkön siirtäminen on tunnetusti häviöllistä ja siirtolinjojen rakentaminen kallista. Tuulivoima kestää tämän, mutta aurinkovoima paljon huonommin. Siksi aurinkovoimakenttä rakennetaan yleensä enintään viiden kilometrin etäisyydelle sähköverkon hyvästä liittymispisteestä, esimerkiksi sähköasemasta. Kaikkein parhaita paikkoja on hyvin rajattu määrä.

Aurinkovoimaa rakentava yhtiö pyrkii saamaan haltuunsa esimerkiksi 5 kilometrin säteellä olevan alueen sähköasemasta. Alueesta yleensä vain pieni osa on riittävän tasaista ja rakentamiskelpoista.

Ensin maanomistajat yhteen

Aurinkovoimayhtiön kannalta paras sopimus tehdään nopeasti ja yhtiön antamilla ehdoilla. Maanomistajan kannalta paras sopimus syntyy rauhassa harkiten ja sellaisilla ehdoilla, jotka myös MTK:n asiantuntijat ovat tarkistaneet.

Jos saat maan hankintaan tähtäävän yhteydenoton aurinkovoimayhtiöltä, niin ota heti yhteys naapureihin ja selvitä, onko heitäkin lähestytty. Maanomistajien tulisi kokoontua ja sopia keskitetystä neuvottelusta, jossa muutaman hengen neuvottelukunta edustaa kaikkia ja yksi maanomistaja toimii yhteyshenkilönä. Tavoitteena on yhdistää neuvotteluvoima ja saada sama sopimus kaikille.

Yleensä yhtiö toimittaa ensimmäisen vuokrasopimusversion tai esisopimuksen ja siihen liittyvän varsinaisen vuokrasopimuksen. Tutustukaa tässä vaiheessa myös MTK:n mallisopimukseen, joka löytyy MTK:n nettisivujen jäsenosiosta. Käykää tältä pohjalta neuvottelu yhtiön kanssa, jolloin syntyy toinen sopimusversio, jossa näkyy myös maanomistajien kädenjälki. Tämä kakkosversio kannattaa vielä tarkistuttaa maankäytön sopimuksiin perehtyneellä asiantuntijalla, kuten ArvoLex Oy:n juristilla. ArvoLex Oy on aiemmalta nimeltään Maanomistajien Arviointikeskus. Vuokrasopimus on poikkeuksetta pitkäkestoinen, joten siihen kannattaa paneutua ja käyttää myös asiantuntija-apua.

Vuokrasopimusten sudenkuopat

Ehkä suurin yksittäinen vuokraamisen riski liittyy erittäin pitkään aikajaksoon. Tyypillisesti sekä aurinko- että tuulisähkön tuotantoalue vuokrataan noin 50 vuodeksi eli hyvinkin kahden sukupolven ajaksi. Maankäyttötarpeet voivat tänä aikana muuttua paljon, jolloin nyt hyvältä tuntunut sopimus voi myöhemmin näyttäytyä toisessa valossa. Toisaalta nyt voi olla hyvinkin ainutkertaisen hyvä sopimuksentekohetki, sitähän emme etukäteen tiedä – tärkeintä on tiedostaa, mihin on sitoutumassa.

Maanomistaja haluaa saada vuokran ajallaan ja maansa käyttökelpoisena takaisin sopimuksen päättyessä. Alueen ennallistamisen vuokralaisen kustannuksella tulee olla osa vuokrasopimusta. Sopimus saattaa päättyä myös kesken vuokra-ajan esimerkiksi vuokralaisen maksukyvyttömyyteen. Aurinkopaneelien tekninen käyttöikä on parikymmentä vuotta, ja vuokralaisen konkurssi juuri silloin, ennen paneeleiden uusimista, olisi maanomistajalle hankala: ehkä kymmeniä hehtaareita maata on täynnä lähes arvotonta romua. Siltä varalta sopimuksen tulee sisältää riittävä vakuus, joka kattaa rakenteiden purkamisen kustannukset. Ehkä vakuuttakin parempi on kolmannen osapuolen, käytännössä vakuutusyhtiön, vakuutuspohjainen takaus.

Kuinka kauan vuokra saa myöhästyä? Todennäköisesti yhtiö ehdottaa vähintään yhden vuoden aikaa. Maanomistajan kannalta se on turhan pitkä. Kolmesta kuuteen kuukautta pitäisi riittää vuokralaisen maksujärjestelyihin. Jos se ei onnistu määräajassa, vuokranantajalla on oikeus realisoida vakuus. Riskiä voi pienentää hieman myös sillä, että vuokra maksetaan vuosittain, aina vuosi etukäteen.

Vuokran määrä tulee sitoa esimerkiksi elinkustannusindeksiin, jolloin inflaatiokorjaus tulee automaattisesti. Lisäksi sopimukseen voi ainakin yrittää saada esimerkiksi kerran kymmenessä vuodessa tehtävän määräaikaistarkastelun, jossa osaa ehdoista voidaan yhteisellä sopimuksella tarkentaa.

Vuokralainen haluaa lähtökohtaisesti hyvin vapaat kädet tehdä vuokraamallaan alueella mitä haluaa. Maanomistajan kannattaa varmistaa tietyt reunaehdot, yhtenä tärkeimmistä alueen käyttötarkoitus. Muutoin voi käydä vaikkapa niin, että aurinkovoimatuotantoon aiotulle alueelle nouseekin tuulimyllyjä.

Tarvittavista metsätöistä tulee sopia riittävän tarkasti ja puiden kuulumisesta maanomistajalle. Sama koskee maansiirtotöitä. Alueelle johtavien yksityisteiden käytöstä tulee sopia.

Sopimuksessa saatetaan rajoittaa maanomistajan oikeutta vuokra-alueen viereisen alueen käyttöön. Tämä on vuokralaisen kannalta ymmärrettävää; tämä ei varmasti halua varjostavia rakennuksia aivan aurinkopaneelien viereen. Jos maanomistajan omaa toimintaa vuokra-alueen vieressä rajoitetaan, niin siitä on syytä sopia riittävän tarkasti ja tiedostaa vaikutukset pitkällä aikavälillä.

Mitä tapahtuu sitten 50 vuoden kuluttua sopimuksen päättyessä? Vuokralainen haluaa todennäköisesti etuoikeuden uuden sopimuksen tekemiseen. Etuoikeus tarkoittaa, että mikäli alkuperäinen vuokralainen tarjoaa yhtä hyvää sopimusta kuin joku muu, niin sopimus tulee tehdä alkuperäisen vuokralaisen kanssa. Tämä voi olla kelvollinen ratkaisu myös maanomistajalle, mutta neuvotteluille tulee edellyttää esimerkiksi vuoden määräaikaa ennen vanhan sopimuksen päättymistä.

Paljonko voin saada vuokraa?

Parhaimmillaan paljon. Jos omistat maata sähköaseman läheisyydessä, niin siitä on mahdollisesti monikin yhtiö kiinnostunut. Alueen voi kilpailuttaa ja siinä voi käyttää apuna ArvoLex Oy:tä. Se tarjoaa muutenkin asiantuntevia palveluita koko sopimusprosessiin liittyen ja voi auttaa oikean vuokratason määrittämisessä.

Aurinkovoimayhtiöt yleensä porrastavat vuokran sähköverkon liityntäpisteen läheisyyden mukaan. Esimerkiksi kilometrin säteellä saa parhaan vuokran, 1-2 km hieman vähemmän ja 2-5 km taas hieman vähemmän.

Kiinteän vuokran lisäksi kannattaa harkita vaihtoehtoa, jossa on kiinteä takuuvuokra ja tuotantoperusteinen osuus. Tällöin maanomistaja voi päästä hyötymään odotuksia paremmasta sähköntuotannosta tai sähkön pörssihinnan noususta.

Paljonko hyvä vuokra on? Sanoisimme mielellään euromäärän, mutta kilpailulainsäädäntö kieltää sen etujärjestöltä ankarasti. Sen voimme kuitenkin sanoa, että kilpailuttaminen kannattaa, ja vuokraaminen maanviljelyskäyttöön jää yleensä toiseksi taloudellisen tuloksen kannalta.

Vuokraamisen ohella kannattaa pyytää myös ostotarjous, mikäli maasta luopuminen sopii omiin ajatuksiin. Rahoilla voi ostaa maata toisesta paikasta tai sijoittaa rahat muutoin. Onko vuokraaminen vai myyminen taloudellisesti kannattavampaa pitkällä tähtäimellä, riippuu täysin tapauksesta, koska tulevaa ei voi ennustaa.

Kari Aikio
aluepäällikkö
MTK Häme